隨著“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心戰(zhàn)略之一，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走勢(shì)展開了熱烈討論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的到來，并不意味著房產(chǎn)會(huì)貶值，而是可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲速度放緩。這一現(xiàn)象在以上海為代表、以技術(shù)服務(wù)和技術(shù)開發(fā)為驅(qū)動(dòng)力的城市中，表現(xiàn)得尤為典型和值得深入分析。

理解“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”的內(nèi)涵至關(guān)重要。它主要指通過激發(fā)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求、完善產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈、促進(jìn)科技創(chuàng)新，來驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式。這一戰(zhàn)略旨在減少對(duì)外部市場(chǎng)的過度依賴，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自主性和韌性。在這一宏觀背景下，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其運(yùn)行邏輯也在發(fā)生深刻調(diào)整。

認(rèn)為“房子不會(huì)貶值”的核心支撐，在于內(nèi)循環(huán)對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“價(jià)值鎖定”效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)強(qiáng)調(diào)科技自立自強(qiáng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這必然導(dǎo)致人才、資本、技術(shù)等高端要素向具有創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)的區(qū)域進(jìn)一步集聚。以上海為例，其作為國(guó)際科技創(chuàng)新中心，在人工智能、生物醫(yī)藥、集成電路等高新技術(shù)服務(wù)與開發(fā)領(lǐng)域處于領(lǐng)先地位。這些產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，持續(xù)吸引著高收入、高技能人才流入。人口特別是高質(zhì)量人口的持續(xù)凈流入，構(gòu)成了對(duì)住房，尤其是與就業(yè)中心配套、品質(zhì)優(yōu)良的住房的堅(jiān)實(shí)需求基礎(chǔ)。這種由產(chǎn)業(yè)和人才驅(qū)動(dòng)的基本面需求，是支撐房?jī)r(jià)不發(fā)生系統(tǒng)性下跌的根本力量。

“房?jī)r(jià)上漲減速”的判斷同樣具有現(xiàn)實(shí)依據(jù)。經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)并非鼓勵(lì)資產(chǎn)價(jià)格尤其是房?jī)r(jià)的快速膨脹，其政策重心在于“脫虛向?qū)崱保龑?dǎo)資源流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和技術(shù)創(chuàng)新。因此，相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策在“房住不炒”的基調(diào)下將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，金融信貸資源對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的支持也將更為精準(zhǔn)和克制，旨在抑制投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲侵蝕居民消費(fèi)能力，這與內(nèi)循環(huán)擴(kuò)大內(nèi)需的初衷是一致的。在上海這樣的城市，雖然需求旺盛，但嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸政策以及土地供應(yīng)管理，都在客觀上為市場(chǎng)預(yù)期“降溫”，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅回歸與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)更為匹配的理性區(qū)間。

具體到上海的技術(shù)服務(wù)與技術(shù)開發(fā)行業(yè)，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)出鮮明的結(jié)構(gòu)性特征。一方面，張江、臨港、漕河涇等科技園區(qū)及周邊，因產(chǎn)業(yè)集聚帶來的就業(yè)人口居住需求，支撐著特定區(qū)域的房?jī)r(jià)和租金水平。另一方面，該行業(yè)從業(yè)者收入相對(duì)較高，其改善型住房需求可能更傾向于高品質(zhì)住宅、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房或新興商務(wù)區(qū)住宅，這在一定程度上推動(dòng)了細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格表現(xiàn)。但與此行業(yè)本身也受經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)政策影響，其薪酬增長(zhǎng)預(yù)期會(huì)趨于理性，進(jìn)而傳導(dǎo)至購(gòu)房預(yù)算和支付能力上，這亦是促使整體房?jī)r(jià)上漲步伐放緩的因素之一。

在經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化將愈加明顯。對(duì)于上海這類以技術(shù)創(chuàng)新為內(nèi)核的城市，其房產(chǎn)（尤其是與核心產(chǎn)業(yè)區(qū)緊密關(guān)聯(lián)的房產(chǎn)）更可能體現(xiàn)為“資產(chǎn)保值”的功能，但普漲、快漲的時(shí)代已經(jīng)過去。房?jī)r(jià)的變動(dòng)將更多地與區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力、人口結(jié)構(gòu)變化、公共服務(wù)配套以及宏觀政策調(diào)控同頻共振，呈現(xiàn)出一種“穩(wěn)中有進(jìn)、漲幅收斂”的新常態(tài)。對(duì)于投資者和購(gòu)房者而言，深入理解內(nèi)循環(huán)邏輯，關(guān)注產(chǎn)業(yè)和人口的真實(shí)流向，而非單純追逐短期價(jià)格波動(dòng)，將成為做出理性決策的關(guān)鍵。